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空白
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住宅ローン
住宅ローンは、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地を購入、新築、増築、改築、ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことです。
住宅ローンは、住居目的に制限される融資です。
他の融資に比べて融資額が巨額となることから、金利は低く抑えられ、償還期限を30年前後と長いのが特徴です。
その代わり、万一貸し倒れになった場合に融資側の金融機関がとる手段として、建物や土地への抵当権の設定したり、団体信用生命保険への加入を条件とするのがほとんどです。
次のような金融機関で住宅ローンを扱っています。
・住宅金融公庫（2007年4月1日以降は「独立行政法人住宅金融支援機構」）
・銀行
・信用金庫
・信用協同組合（信用組合）
・労働金庫
・住宅ローン専門会社
・農業協同組合
・漁業協同組合（水産業協同組合）
・保険会社
・証券会社
・その他
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●住宅金融支援機構
住宅金融支援機構は旧住宅金融公庫が２００７年３月末で廃止されてできた組織です。
住宅ローン分野では、主にフラット３５と呼ばれる民間金融機関による長期・固定ローンの供給を支援する証券型住宅ローンの組成を主要業務としています。
・買取型
民間金融機関の長期・固定ローンを買い受け、信託した上で、それを担保としたＭＢＳ（資産担保証券）を発行します。
資産担保証券は、銀行の貸出債権や企業の売掛債権などの資産を担保に発行される債券や手形で、銀行や企業が、保有する債権を特定目的会社(ＳＰＣ)に売却し、ＳＰＣが証券を発行する形態です。
・保証型
民間金融機関の長期・固定ローンに対して住宅金融支援機構が保険を付した上で、それを担保として発行された債券等について、期日どおりの元利払いを保証します。
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●フラット３５
フラット３５とは、３５年以下の住宅ローンで固定金利型の住宅ローンにあたります。
住宅金融支援機構融資と民間の金融機関が提携した住宅ローンの新しい形です。
民間金融機関が貸し出した住宅ローンを公庫が買い取り、それを証券化して投資家に販売し住宅ローン貸し出しのの資金を調達します。
個人一人一人の住宅ローンを証券化することで、貸し手である金融機関のリスクを分散させることができ、長期固定のローンが組みやすくすることができます。
次のようなメリットがあります；
・低金利で長期固定金利
フラット３５の金利は一律ではなく、住宅ローン販売会社により異なるので、注意してください。
・保証料がいらない
・繰上返済手数料が無料
ただし、団体信用生命保険料が別途必要で、1000万円の借入に付き約2万8千円ですので、単純にフラット35の金利は民間金利よりも0.28%程度上乗せされると考えることもできます。
また、民間住宅ローンなのですが、条件は住宅金融公庫に準じることになり、物件に対する審査は民間住宅ローンよりも厳しくなります。
また、民間住宅ローンと住宅金融公庫の審査という二つのクッションを挟む必要がありますので、通常よりも時間が長くかかります。
ホームページ；
http://www.jhf.go.jp/
●ＳＢＩ住宅ローン
フラット３５の１つです。
フラット３５は、住宅金融支援機構の定める技術基準について第三者による検査を受けた物件が対象です。
これにより、住宅の質も確保されますので安心です。
融資金額は100万円〜8,000万円。
建設費用や購入費用（消費税を含む）の90%まで利用できます。
最長35年の全期間固定金利で、借り入れ時点で返済終了までの返済額が確定し、返済途中で金利が変わることはありません。
平成19年7月1日から平成19年7月31日融資実行の事例、
借入金額3,000万円、借入期間35年、元利均等返済、繰上返済無し、事務手数料率1.785%の場合、実質年率は3.085%になります。
低金利なのは、相談・受付業務をインターネットとコールセンターに特化する事で店舗運営上のコストを減らし、金利に還元しているからです。
銀行によって金利が異なりますから、より有利なものを選択した方が有利です。
住宅ローン申込人が、8疾病（ガン（悪性新生物）・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎）により就業不能状態となり、月々の約定返済日まで継続した場合、月々のローン返済相当額を最長12ヶ月間まで保障します。
また、就業不能状態が12ヶ月を超えて継続した場合、住宅ローン申込人のローン債務残高相当額を保障します。
保険契約者はSBIモーゲージとなり、被保険者、保険金受取人は住宅ローン申込人となります。
いざというとき役立ちますので、これはいいですね。
SBI住宅ローンなら、住宅ローンと合わせて火災保険も得なようです。
火災保険において、「SBI住宅ローンの利用者割引」「新築物件割引」「建物・家財セット割引」「住宅用防災機器割引」「オール電化住宅割引」「《業界初》住宅内非喫煙世帯割引」の6つがあります。
融資の対象エリアは日本全国で、返済用口座は最寄りの銀行や給与振込利用している銀行など、全国1,000以上の金融機関（郵便局を含む）の中から選べます。
通常の住宅ローンで必要となる保証料が0円です。
返済中に繰上返済を行う際も、手数料は0円です。
●各銀行の住宅ローン
住宅ローンには、フラット３５と各銀行独自のローンがあります。
なんと言っても、もっとも気になるのが金利です。
フラット３５は３５年間固定金利ですが、各銀行独自のローンは変動金利と固定金利があります。
２００７年８月現在の、銀行の住宅ローン金利を比較しました。
金利は毎月変わりますので注意してください。
| 銀行名 |
変動金利 |
2年 |
5年 |
10年固定 |
15年固定 |
20年固定 |
フラット35・ |
|
|
固定 |
固定 |
|
|
|
35年固定 |
| 三菱UFJ銀行 |
2.625 |
3.25 |
3.75 |
4.2 |
4.7 |
4.9 |
3.3 |
| みずほ銀行 |
2.625 |
3.15 |
3.65 |
4.05 |
4.55 |
4.75 |
3.14 |
| 三井住友銀行 |
2.625 |
3.25 |
3.75 |
4.05 |
3 |
3.1 |
3.31 |
| りそな銀行 |
2.625 |
3.25 |
3.75 |
4.1 |
4.7 |
4.9 |
3.24 |
| 新生銀行 |
1.675 |
- |
3.35 |
3.65 |
- |
3 |
3.45 |
| 横浜銀行 |
2.625 |
- |
3.75 |
4.05 |
2.9 |
3.1 |
3.3 |
| SBIモーゲージ |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
2.921 |
| 湘南信用金庫 |
2.875 |
- |
3.4 |
3.9 |
- |
- |
3.12 |
| 横浜信用金庫 |
2.875 |
- |
3.7 |
4.05 |
- |
- |
3.12 |
| 中央労金 |
2.625 |
- |
3.25 |
3.75 |
- |
4.4 |
3.17 |
| 東京スター銀行 |
2.9 |
- |
3.55 |
3.8 |
- |
- |
- |
| 中央三井信託銀行 |
2.625 |
3.15 |
3.65 |
4.05 |
4.55 |
4.75 |
3.33 |
●自己資金
公的資金の融資条件は、融資率80％を原則としています。
これは、購入価格の80％の借入額ということになります。
民間資金では、担保評価額の範囲内としそれぞれ融資可能額の上限を示しています。
金融機関によって異なりますので、各金融機関にお問い合わせください。
借入は誰でもいくらでも借りられるかというとそうではなく、次の条件により減額されます。
・申込本人が借りられる返済期間
・年間返済額の年収に対する負担率
です。
申込本人が借りられる返済期間は、借主の年齢・取得する住宅の構造で異なります。
年間返済額の年収に対する負担率は、各制度によって異なりますがおおむね20％〜35％以内くらいです。
ここから、年収の少ない人は頭金20％以上が必要です。
年収の多い人でも頭金は原則として20％を最低として考えたいものです。
頭金以外に必要な費用も結構あります。
・融資に伴うローンの諸費用（事務手数料・保証料・火災保険料、団体信用生命保険料など）
・取得に伴う諸費用（印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税など）
・雑費（交通費・引越料など）
・仲介手数料
です。
頭金だけでの資金計画ではなく、諸費用を含めた住宅資金を準備しておくことが望まれます。
住宅ローンの借入れ申込みーその５
住宅ローンは、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地を購入、新築、増築、改築、ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことです。
住宅ローンは、住居目的に制限される融資です。
他の融資に比べて融資額が巨額となることから、金利は低く抑えられ、償還期限を30年前後と長いのが特徴です。
その代わり、万一貸し倒れになった場合に融資側の金融機関がとる手段として、建物や土地への抵当権の設定したり、団体信用生命保険への加入を条件とするのがほとんどです。
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●返済方法
借入金の返済方法には、毎回の元金部分の返済額を一定にする元金均等返済、毎回の元金と利子部分の返済額を一定にする元利均等返済や、他のバラエティがあります。
・元金均等返済
毎回の元金部分の返済額を一定にする返済方式で、利息を含めた返済額は徐々に少なくなっていきます。
住宅ローンではフラット３５や機構融資などの公的融資で利用することができますが、民間住宅ローンでは基本的にほとんどのところで採用されていません。
元金均等返済の場合当初の返済額はかなり多くなりますが、ローン残高が着実に減っていきます。
デフレの時代には、借金（ローン）はなるべく早く返すのが最良の選択です。
・元利均等返済
毎月の返済額（元金＋利息）が一定金額となる方法で、金利が同じ間は月々の返済額が変わりません。
この返済方法は、元金均等返済と比較すると融資残高の減り方が遅く、利息の総支払額は多くなります。
ただし、毎月の返済額が一定なので返済計画がたてやすく、元金均等返済に比べて返済開始当初の返済負担を軽減できます。
インフレの時代には、借金（ローン）はなるべく遅く返すのが最良の選択です。
・ステップ返済
ステップ返済は元利均等返済の一種で、当初の一定期間は返済額を少なくする代わりに、ステップ期間終了後には返済額を増やすという仕組みです。
最初の数年間（＝ステップ期間）は、公的融資ではおおむね5年間とされていますが、民間金融機関では5年や10年などまちまちです。
なかには返済額自体が3段階で増額される3段階ステップ返済方式などというものもあるようです。
借入額1，000万円、利率3％、35年返済の場合のシミュレーション例です。
| 1年目の返済額 |
48,809円 |
38,485円 |
＋10,324円 |
| 11年目の返済額 |
41,011円 |
38,485円 |
＋2,526円 |
| 16年目の返済額 |
37,440円 |
38,485円 |
▲1,045円 |
| 21年目の返済額 |
33,868円 |
38,485円 |
▲4,617円 |
| 31年目の返済額 |
26,726円 |
38,485円 |
▲11,759円 |
| [経過年ごとの残高] |
|
|
|
| 10年経過後 |
7,142,920円 |
8,115,521円 |
▲972,601円 |
| 15年経過後 |
5,714,380円 |
6,939,231円 |
▲1,224,851円 |
| 20年経過後 |
4,285,840円 |
5,572,834円 |
▲1,286,994円 |
| 25年経過後 |
2,857,300円 |
3,985,602円 |
▲1,128,302円 |
| 30年経過後 |
1,428,760円 |
2,141,844円 |
▲713,084円 |
| [支払い利息の総額] |
5,262,406 |
6,153,544 |
▲891,138 |
住宅ローンの返済
ローンの返済がはじまってからは、毎月の返済を滞りなく行うことがあとあととても大切です。
いったん滞りが発生すると、遅れた分の返済額はみるみるふくらんでいきます。
返済に滞りが出ると、金融機関からの信用も低下してしまいます。
●住宅ローン返済期間
住宅ローン返済期間はローンの種類ごとに、最長の返済期間が決まっています。
フラット３５は物件の種類や築年数によって異なりますが、新築マンションなら最長35年です。
民間ローンについては、物件に関わらず最長35年となっているのが一般的です。
住宅ローンでは完済時の年齢上限が70歳〜80歳程度に定められており、年齢によっては最長の返済期間より短い期間でしか借りられないこともあります。
住宅ローン返済期間が長くなるほど、利息が膨らみます。
住宅ローンの利息負担という面から考えると、短期のほうがトクです。
住宅ローンは1年刻みで返済期間を決めることができます。
希望額が借りられる範囲で短めに組むのがよいと思います。
住宅ローン用の口座には３ヶ月程度先のローン返済分までを常に入れておくようにできれば安心です。
収入から毎月返済して、それだけのことが可能かどうかがローン返済期間の決定の決めてと思います。
生活はまず節約することが大切ですが、場合によっては共働きなども考える必要があるのではないでしょうか。
●住宅ローンの借り換え
住宅ローンの借り換えとは、低い金利のローンを借りて、元の高い金利のローンを一括返済することです。
一時的な費用はかかりますが、借り換え前と後のローン金利の差分により、毎月のローンの支払いを軽減させることができます。
住宅ローン借り換えのポイントは、低金利・長期固定金利です。
●住宅ローンの繰上返済
住宅ローンの繰り上げ返済とは、月々の返済とは別に、返済の途中でまとまった金額を返すことです。
繰り上げ返済には、繰り上げ返済後の返済期間を短縮する期間短縮型と、毎月返済額を軽くする返済額軽減型の２つのタイプがあります。
同時期に同じ金額を繰り上げ返済するのであれば、期間短縮型のほうが利息軽減効果は高いようです。
繰り上げ返済は早いうちからこまめに何度も返済するほうがトクです。
繰り上げ返済にかかる手数料は金融機関によって違うので注意下さい。
2007年09月04日
住宅ローンの借り換え
住宅ローンの借り換えとは、低い金利のローンを借りて、元の高い金利のローンを一括返済することです。
一時的な費用はかかりますが、借り換え前と後のローン金利の差分により、毎月のローンの支払いを軽減させることができます。
住宅ローン借り換えのポイントは、低金利・長期固定金利です。
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既に、組んである住宅ローンを新たに組み直すことにより、次のようなメリットが考えられます。
・返済総額の軽減
住宅ローンの借り換えには、借り換えの取扱手数料、借り換えの保証料、印紙代、借り換え前の住宅ローンの完済手数料、登記費用、司法書士報酬などがかかります。
金融機関によって異なりますが、総額で５０万〜８０万くらい必要です。
保証料がかからない金融機関の場合は、総額で２０万くらいになります。
これらを考慮してもなおかつ大きな返済総額の軽減がはかれればよいわけです。
・月々の返済額の軽減
・変動のリスクを回避
ただし、軽減できるのは手数料と支払い利息だけで、どんなにいい条件の借り換えをしても元本は減りません。
●借り換えができないケース
大きく４つが考えられます。
・公的ローンへの借り換えは利用できません 。
・民間でも同じ金融機関内で1つの住宅ローンから別の住宅ローンへは借り換えできない場合があります。
・担保評価もその時点で行われるので、担保割れしている場合には借り換えできない場合もあります。
なお、金融機関によっては、担保割れでも対応できるような借り換えローンを取扱っている場合があります。
・過去1年間の支払いに延滞があると借り換えできません。
●借り換えと金利
借り換えのメリットは、おおむね１％程度の金利差があるとより効果があると言われています。
目安は、
住宅ローン残高が1000万円以上で、返済の残期間が10年以上あり、金利差が1%以上あるケース
です。
・変動金利 → 固定金利
将来の金利上昇リスクを回避できることや、支払いが固定金利なので将来の計画が立てやすいなどのメリットがあります。
・変動金利 → 変動金利
手数料・保証料・登記費用等の諸費用でかえって高くなるようであれば、借り換えをする意味がありません。
・固定金利 → 変動金利
一時的な金利は安くなるかもしれませんが、将来の金利上昇のリスクがあります・
・固定金利 → 固定金利
手数料・保証料・登記費用等の諸費用でかえって高くなるようであれば、借り換えをする意味がありません。
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●ＳＢＩ住宅ローン
フラット３５の１つです。
融資金額は100万円〜8,000万円。
建設費用や購入費用（消費税を含む）の90%まで利用できます。
最長35年の全期間固定金利で、借り入れ時点で返済終了までの返済額が確定し、返済途中で金利が変わることはありません。
平成19年7月1日から平成19年7月31日融資実行の事例、
借入金額3,000万円、借入期間35年、元利均等返済、繰上返済無し、事務手数料率1.785%の場合、実質年率は3.085%になります。
低金利なのは、相談・受付業務をインターネットとコールセンターに特化する事で店舗運営上のコストを減らし、金利に還元しているからです。
銀行によって金利が異なりますから、より有利なものを選択した方が有利です。
住宅ローン申込人が、8疾病（ガン（悪性新生物）・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎）により就業不能状態となり、月々の約定返済日まで継続した場合、月々のローン返済相当額を最長12ヶ月間まで保障します。
また、就業不能状態が12ヶ月を超えて継続した場合、住宅ローン申込人のローン債務残高相当額を保障します。
保険契約者はSBIモーゲージとなり、被保険者、保険金受取人は住宅ローン申込人となります。
いざというとき役立ちますので、これはいいですね。
SBI住宅ローンなら、住宅ローンと合わせて火災保険も得なようです。
火災保険において、「SBI住宅ローンの利用者割引」「新築物件割引」「建物・家財セット割引」「住宅用防災機器割引」「オール電化住宅割引」「《業界初》住宅内非喫煙世帯割引」の6つがあります。
融資の対象エリアは日本全国で、返済用口座は最寄りの銀行や給与振込利用している銀行など、全国1,000以上の金融機関（郵便局を含む）の中から選べます。
通常の住宅ローンで必要となる保証料が0円です。
返済中に繰上返済を行う際も、手数料は0円です。
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●ＳＢＩモーゲージ
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